第十六期：房屋买卖：风险知多少

本期嘉宾：张绪才
　　张绪才律师，山东绪才律师事务所主任，济南市公司法学研究会常务理事，济南市台商协会律师团首席律师，山东人民广播电台、山东法制报等省市多家媒体法制栏目特邀嘉宾，多次被评为“优秀律师”及多家专业法律网站“济南首席律师”。
　　张绪才律师办理过大量的各类诉讼、非诉讼案件，担任十多家大型企业和行政事业单位常年法律顾问，为当事人维权案值累计过亿元。办案实践经验丰富，注重专业知识与办案技巧相结合，具有较高的职业素养，深得司法机关及当事人的赞同。

１．逾期交房：罚你没商量

　　2010年4月，原告李某等82位业主与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的腾骐骏安小区的商品房及配套车库储藏室，房价款从40万到70万元不等，合同约定2010年12月31交房。

　　合同订立后，原告方依约支付了合部房款。而被告却未能按合同约定时间交房，直至2011年11月才向原告发出交房通知书。原告向被告发出书面反馈意见，提出被告方未提供房屋验收合格文件，不具备房屋交付条件，因此拒绝收房，由此造成的损失应该由被告承担。2011年12月10日，相关部门出具工程竣工验收报告，被告又于2011年12月15日通知原告方业主，该工程已验收合格，要求交付房屋。原告李某等于2011年12月22日签署了房屋验收交接表等相关手续，正式接收房屋。

　　原告诉称，被告拖至2011年12月22日才交房，逾期交房356天构成违约，应按日万分之十支付逾期交房违约金。

　　被告辩称，不存在原告所诉的逾期交房，原告未在收到通知后收房，违约责任在原告;且工程在施工过程中由于受灾害天气这一不可抗力因素的影响，所延误的工作日不能作为被告逾期交房的责任。
　　法院最终会不会判决被告房地产公司支付逾期交房违约金呢？

２．一房二卖：承担违约赔损失

　　2011年6月30日，原告张某与被告王某签订《房屋买卖合同》约定，被告王某将其名下房屋一套售予原告，房屋总价款为人民币400万元。签订上述合同后，原告按约付款，被告于2011年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。2011年1 0月29日，合同所涉房屋的产权证下发，原告开始多次催促被告协助办理产权转移登记手续，但被告李某明确表示，因房价上涨不愿将房屋出售给原告，并要求原告腾房。原告随至房地管理部门查询房屋情况，得知被告已将房屋售予被告宁某并已办理了产权转移登记手续。原告起诉至法院，请求法院确认二被告所签《房屋买卖合同》无效。

　　被告宁某对原告所述二被告签订《房屋买卖合同》之事实不持异议，但辩称：被告王某与宁某商议以人民币445万元的价格购买该房屋，双方签订《房屋买卖合同》后，宁某已支付房款人民币385万元，因收房时发现有租户，故余款尚未支付。据此，宁某未与被告王某恶意串通购买房屋，请求法院驳回原告之请。

　　那么法院到底会支持谁的主张？被告王某一房二卖应承担什么法律责任？

　　原告王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区房屋一套。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该房早就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

　　那么，被告开发公司一房二卖应承担什么法律责任？

３．购房定金：几家欢乐几家愁

　　原告孙某与被告某房地产开发公司签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋用途为商业用房。《认购协议书》第四条约定：认购人需向出卖人交纳定金5 万元，并于签订认购书后七日内与出卖人签订《商品房预售合同》，如未在约定期限与出卖人签订合同则定金不予返还。签订《认购协议书》时，原告向被告的销售人员讲明该房屋用于开办餐饮，被告口头承诺该房可以做餐饮使用，并向原告承诺有偿提供二个地上停车位。此后，原告向被告交付50000元定金，被告在收据中注明定金不退的字样。

　　2011年4月20日，双方拟签订正式的《商品房预售合同》，原告要求被告将承诺的提供地上车位和所购房屋用于餐饮内容作为合同条款列入商品房预售合同之中，但遭到被告拒绝，双方争执不下，致使购房合同未能签订。直至4月30日，双方仍未达成一致意见。原告遂提出要求被告退还定金，但被告以合同约定定金不退为由不予退还。原告向法院提起诉讼，请求判令解除双方所签的认购协议书，由被告返还定金5万元，并承担本案诉讼费用。

　　被告辩称：我公司向原告所售房屋具有国家颁发的预售许可证。原告与我公司签订的认购协议、交纳定金情况属实。但我公司认为原告所交定金为缔约定金，如果当事人在签订《商品房预售合同》时提出超越认购书的非分要求，或要求我方承担其它义务，造成合同未能订立，其所支付的缔约定金不应返还。同时，我方对原告提供的要求在卖房合同中加入“所购房屋用途为餐饮”的要求不能同意。请求法院驳回原告的诉讼请求。